世界动态:金科服务2022年控制拓展节奏 战略重心向存量项目转移

本报记者吴静卢志坤北京报道

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3月30日，金科服务(09666.HK)发布2022年业绩公告。2022年，公司总收入约为50.05亿元，同比减少约16.1%；毛利为9.43亿元，毛利率为18.8%；年度亏损为18.4亿元，主要缘于对地产关联方应收账款计提减值准备。

从具体业务来看，2022年，金科服务来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务的收入分别占总收入约81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。

2022年，公司空间物业服务产生的收入增加至41.01亿元，同比增加约5.2%。其中，物业管理服务产生的收入增加至36.76亿元，同比增加约28.2%。

据金科服务董事长夏绍飞介绍，去年公司在空间物业服务板块上继续坚持两个原则，即高质量和可持续。整个2022年，公司在管面积实现了平稳增长，全年新增在管面积大概4400万平方米，其中75%来自独立第三方。

去年，在整个地产行业极度承压的背景下，金科服务战略性地控制了对新交付住宅项目获取及拓展的节奏，全年新增住宅在管面积2700万平方米，略低于年初预期。在增量项目风险增大的情况下，金科服务从去年下半年开始正式推出内部住宅发展计划。据夏绍飞介绍，公司未来会升级到街区式物业服务的范畴，并把战略重心逐步转移到存量项目上。“目前进行的效果是比较好的。”

非住宅业务方面，金科服务过去一年进一步提升了服务质量和回款能力，全年新增在管面积1740万平方米，成功入驻多个标杆项目，获取收入千万级项目数十个。受益于服务+生态战略协同赋能，公司在餐饮服务、物业服务联合获取项目上开始逐渐显现出效果，年内获取了多个相关项目。

在收并购方面，据夏绍飞介绍，公司仍坚持以优质住宅为主，去年进场尽调11个潜在大标的，对应在管面积超过2.5亿平方米。“但确实受制于行业估值下降影响，包括受标的关联方地产的影响，尽调后发现有较多问题，有一些放弃。”随后，金科服务将并购重心聚焦在优质第三方住宅物业公司上，下半年有所斩获。

在区域战略方面，夏绍飞表示，公司将继续深耕西南，做实长江沿线，加速核心区域布局。截至2022年底，公司西南核心区域在管面积达到1.26亿平方米，占总在管面积的49.5%；长江经济带在管面积2.24亿平方米，占比88.1%。“区域密度优势持续显现，这个带来了管理成本优势、人均效能优势，物业单价持续得到提升。”

此外，作为公司第二增长曲线，金科服务的本地生活板块业务在去年取得较快增长，虽然有疫情影响，但该板块业绩仍然实现300%以上的增长。据了解，作为行业最先聚焦和布局餐食服务业务的物企之一，金科服务目前建立了高端星级酒店餐饮服务、中大型高端团餐、社区餐的差异化矩阵式业态布局，通过这些布局叠加在企业服务、物业服务方面的强协同效应，2022年间，金科服务多个项目实现了在企业服务与餐饮服务联合获取项目，并搭建了学校、医院、产业园等多个业态优质客户矩阵。

2022年，金科服务毛利率由2021年的24%下降至18.8%。对此，金科服务CFO闫凌阳在业绩会上解释称，一是因为去年疫情影响，公司出现了额外的人工薪酬；二是因为过去一些收购项目出现无形资产摊销，对车位等进行了打折；此外，为了保证发展质量，公司主动撤出一些项目产生了额外费用，也出现一次性补偿损失。“但2023年这些特别的因素就不会再出现了，相信今年我们的毛利会得到恢复。”

据了解，去年11月份，博裕投资通过发起全面要约收购正式成为金科服务大股东。夏绍飞表示，随着去年公司股权结构变化，公司治理结构将进一步变化。目前博裕是公司第一大股东，管理层员工持股平台是公司第三大股东，公司独立性价值凸显。2023年会进一步扩大管理团队的持股比例，实现团队利益与公司和股东利益长期绑定。

据夏绍飞介绍，在资源整合和战略大合作方面，控股股东博裕作为一个长期投资机构将会与公司精密配合，物业收并购上持续挖掘，评估优质并购标的，聚焦与现有优质区域高度重合的优质住宅物业，并且注重公司现金流、项目入住率，以合理估值进行整合。

此外，在产业投资方面，金科服务也将和博裕股东方一起深度覆盖和挖掘产业链上下游结构性机会，在团餐、餐饮、智慧物联、家居家装、社区加盟等方面挖掘投资机会，反哺公司业绩良性增长。

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